改造后的白馬凼社區(qū)。人民網(wǎng) 胡虹攝

　　老舊小區(qū)改造一頭連著民生、一頭接著發(fā)展。

　　改造前，居民擔憂能不能達到理想的效果？改造后，居民擔憂改造完成后的效果能否長久保持？作為重點民生工程，老舊小區(qū)改造一直處在發(fā)展探索的過程中。

　　近年來，重慶堅持從人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的問題出發(fā)，“聽民意、匯民智、聚民心”，積極引導社會力量參與改造，大力改善居民居住條件和環(huán)境，統(tǒng)籌推進社區(qū)服務(wù)提升，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。自2018年啟動試點以來，累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3351個，惠及居民76萬余戶。

　　其中，九龍坡區(qū)紅育坡等片區(qū)改造項目，更是通過PPP方式吸引市場主體投資3.5億元實施規(guī)�；�運營的可持續(xù)改造模式，為老舊小區(qū)居民帶來了幸福生活。國家發(fā)改委將該模式作為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金保障典型經(jīng)驗做法進行推廣，住建部則納入《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單（第四批）》印發(fā)。

　

改造后的白馬凼社區(qū)有中心公園，有立體停車樓。人民網(wǎng) 胡虹攝

　　引入社會資本

　　創(chuàng)新老舊小區(qū)改造模式

　　“看，這是居民自己題字的小區(qū)門欄�！眲倓傋哌M白馬凼社區(qū)，改造效果“迎面而來”。小區(qū)里，新設(shè)施新景觀隨處可見：蜘蛛網(wǎng)電線“藏”進風雨廊、亂停亂放的車輛都規(guī)整進立體停車場、路邊理發(fā)攤變成了便民理發(fā)屋……

　　“我們白馬凼社區(qū)是這一帶社區(qū)改造的示范區(qū)，改造效果大家都看在眼里，樂在心里。”在26單元住了30多年的居民姜祥智豎起了大拇指。

　　白馬凼社區(qū)屬于九龍坡區(qū)老舊小區(qū)改造項目涉及的紅育坡片區(qū)。這里文化底蘊深厚，承載了重慶“老城”記憶，是九龍坡老工業(yè)區(qū)的時代縮影。這片區(qū)域絕大部分房屋建造于80年代，成為了典型的隱患多、基礎(chǔ)差、服務(wù)弱的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

　　2020年，九龍坡區(qū)啟動城市有機更新老舊小區(qū)改造項目，改造總建筑面積約102萬平方米，總投資約3.7億元。其中，紅育坡片區(qū)改造總建筑面積約為12.6萬平方米，就單白馬凼示范區(qū)，改造總建筑面積為2.2萬平方米，涉及改造棟數(shù)為6棟，涉及改造戶數(shù)為296戶。

居民的書法作品掛在風雨廊的廊柱上。人民網(wǎng) 胡虹攝

　　然而，資金從哪兒來？九龍坡區(qū)的做法是引入社會資本，調(diào)動社會力量參與。

　　為創(chuàng)新市場模式，拓寬資金渠道，重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會和九龍坡區(qū)政府經(jīng)多方論證后，試行通過PPP模式的“ROT”運作方式，這也是全國首個采用PPP模式改造老舊小區(qū)的項目。

　　“我們通過負責項目全過程投融資、設(shè)計、建設(shè)、運營、后續(xù)維護等工作，建立‘居民受益、企業(yè)獲利、政府減壓’的多方共贏模式�！痹妇凹瘓F項目負責人堯雷介紹。作為社會資本，在城市更新行動大背景下，愿景集團積極響應(yīng)，為九龍坡區(qū)城市有機更新老舊小區(qū)改造項目提供綜合解決方案。

　　改造方案怎么定

　　讓居民從“站著看”到“跟著干”

　　“老舊小區(qū)改不改？改什么？怎么改？老舊小區(qū)的居民最有發(fā)言權(quán)。所以，滿足居民需求，是老舊小區(qū)改造工作的重點�！卑遵R凼社區(qū)黨委書記、居委會主任李向平說。白馬凼社區(qū)改造前，社區(qū)、項目公司召開院壩交流會、線上線下問卷調(diào)研，問需于民。

　　“晚上走路看不清，應(yīng)該多安點路燈。”“雨棚要全部換成防火的，不然有安全隱患�！薄半娋�能不能想辦法整理一下，空中吊著好亂。”“我希望有街心花園，方便下樓活動。”……

　　院壩交流會上大家你一言我一語，形成了長長的需求清單。清單里全面匯集白馬凼296戶居民意見，梳理、分析居民的急難愁盼，特別是居民對消除安全隱患、完善社區(qū)功能、改善居住環(huán)境、加強平安建設(shè)的訴求十分強烈。

　　“居民需求收集后，公司就組織規(guī)劃師、設(shè)計師、工程師等專家深入社區(qū)，吃住在社區(qū)1個多月，進行沉浸式調(diào)研設(shè)計，制定多套改造設(shè)計方案�！眻蚶渍f。隨后社區(qū)以點帶面，黨員、群眾代表支持，帶領(lǐng)居民共同參與方案討論，先后舉辦10余次居民議事會，協(xié)調(diào)各方訴求，爭取最大化意見覆蓋。

　　“根據(jù)居民的需求來改，改造后社區(qū)才能‘活’起來。得讓居民從‘站著看’到‘跟著干’�！崩钕蚱秸f，“我們按照‘黨建引領(lǐng)、基層推動、群眾點單、專業(yè)把關(guān)’的思路，形成‘五議’工作機制，共同確定項目改造方案�！�

　　　　改造后的白馬凼社區(qū)樓棟間有寬闊的活動空間。人民網(wǎng) 胡虹攝

　　白馬凼社區(qū)示范項目改造從2021年3月開始進場施工，目前更新項目已建成并初見成效。

　　樓棟旁的街心花園增加公共活動空間，在3000平方米的街心花園內(nèi)，集合了11種功能配套，包括乒乓球臺、活動廣場、白馬睦鄰會客廳、立體停車場、健身器材、黨建宣傳欄等。其中，立體停車場可以停放36輛小車，實現(xiàn)刷卡取車、車輛自動升降等功能。白馬睦鄰會客廳可提供教育科普、社區(qū)文體、社區(qū)黨建、社會福利等多種功能，樓頂露臺還可供居民休憩。

　　改管一體化

　　老舊小區(qū)有物業(yè) 居民生活更愉悅

　　“小區(qū)改造好以后，大家感覺整個院子都變得敞亮了，老年人也有了娛樂場所，在樹蔭下面坐一坐、聊一聊天，住得舒心，心情也更愉悅了，感覺自己又住上了‘新家’�！本用駨垏�芬喜笑顏開地說。

　　更讓張國芬滿意的是，30多年來第一次享受到了物業(yè)服務(wù)，“下樓就有活動場所，吃飯可以上社區(qū)食堂，樓道清潔再不用自己操心……”

　　“不同于開發(fā)新建，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的回報機制沒有那么明確，更多需要依靠改造后的長期運營來獲得收益，前期投入大、盈利周期長�！眻蚶渍J為，要讓城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可持續(xù)，就要讓參與改造的社會資本能夠?qū)崿F(xiàn)“微利可持續(xù)”。

　　堯雷介紹，改造結(jié)束后，集團旗下愿景和家物業(yè)逐步入駐片區(qū)，實行樓棟“物業(yè)服務(wù)”與街區(qū)“城市服務(wù)”一體化管理，提升社區(qū)服務(wù)管理水平品質(zhì)。踐行“微利可持續(xù)”“改管一體化”的長效運營模式，充分挖掘并整合停車、商業(yè)空間、物業(yè)服務(wù)、食堂、廣告、清掃保潔、養(yǎng)老設(shè)施、充電樁等可利用平衡資源，提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)及資產(chǎn)運營服務(wù)，既打通了投資平衡路徑，又實現(xiàn)了項目的可持續(xù)運營管理。

白馬睦鄰會客廳。人民網(wǎng) 胡虹攝

　　“我們爭取年末物業(yè)費收繳率達到60%以上�！眻蚶渍f。目前，白馬凼社區(qū)物業(yè)費采用的是居民繳納與政府購買服務(wù)相結(jié)合，居民支付0.6元/月/平方米、政府補貼0.3元/月/平方米，通過“優(yōu)質(zhì)低價”的物業(yè)服務(wù)體驗，使居民逐步形成自主交費習慣。2022年運營以來，物業(yè)費收繳率已達到27.5%，通過抽樣調(diào)查，居民滿意度達96.8%，

　　環(huán)境好了、設(shè)施全了、服務(wù)多了，白馬凼社區(qū)改造后，居民有了實實在在的獲得感。

　　“漂亮呀！是真漂亮！”33單元的居民江成玉對改造后的社區(qū)贊不絕口。她自己在這住了18年，因為環(huán)境太差，12年前搬走了�？吹浆F(xiàn)在的環(huán)境這么好，她和老伴合計著把家里重新裝修一下，等兒子結(jié)婚了就和老伴搬回來住�！斑@里什么都有了，出行又方便，我和老伴決定就在這里養(yǎng)老。”

　　外遷居民陸續(xù)回遷、市民探訪打卡，隨著人氣越來越旺，白馬凼社區(qū)小微商業(yè)也得到實惠，商業(yè)租金平均上漲超20%，出租率也有30%以上的提升，社區(qū)中低收入居民實現(xiàn)家門口就業(yè)，特色美食老店老鋪重新煥發(fā)活力，“舌尖上的白馬凼”已在坊間流傳。

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